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DOSSIER STADIO Stadi e compensazioni, un diverso punto di vista

Uno dei nodi strategici del nuovo stadio di Tessera è quello della sostenibilità. Finanziaria, ma non solo. Si guarda sempre alle “famose” compensazioni immobiliari come strumento per garantirla agli investitori. La complessa situazione economica del settore impone di cambiare paradigma. Il secondo contributo del nostro dossier è di Roberto D’Agostino affronta questo tema ma anche i vincoli imposti dall’ENAC sulle aree di proprietà pubblica nella zona di Tessera. E’ possibile trovare delle soluzioni, anche qui bisogna cambiare approccio:

Dello Stadio e delle compensazioni. Un diverso punto di vista

Da quando all’inizio degli anni novanta (giunta Casellati) venne proposta da Impregilo la costruzione di uno stadio dal costo di centocinquanta miliardi di lire (il doppio del valore reale di allora), la vicenda della costruzione del nuovo stadio è stata un susseguirsi di fallimenti e di errori.

Nessuna delle Amministrazioni che si sono succedute può chiamarsi fuori, così come non può farlo nessuno dei promotori/presidenti della società di calcio che si sono proposti per realizzare lo stadio.

Gli errori fondamentali sono stati di natura economica e di natura procedurale.

Innanzi tutto uno stadio a Venezia, considerato il bacino di utenza e le capacità attrattive di una struttura del genere, deve essere il meno costoso possibile: al contrario tutte le proposte che si sono succedute, un po’ per megalomania dei progettisti, un po’ per inconsapevolezza dei promotori, avevano l’ambizione della grande opera monumentale capace di competere con gli stadi realizzati nelle capitali del mondo. Insomma tutte opere dai cento milioni in su.

Il secondo errore, coltivato da amministratori e operatori, è che i costi di costruzione dovessero essere la ricaduta (parte frazionale dell’utile) prodotta da operazioni immobiliari da realizzarsi intorno allo stadio. Dunque, che per realizzare lo stadio ci si dovesse costruire intorno una città commerciale e alberghiera. Che cos’altro è/era Tessera City?

Si tratta di una posizione sempre sbagliata e tanto più quando ci troviamo da almeno un decennio all’interno di una inestricabile crisi economica che ha colpito particolarmente il settore immobiliare.

La vicenda dello stadio di Roma che sta in piedi solo attraverso una massiccia cementificazione non prevista da alcun Piano ma solo dagli operatori interessati, insegna. Ma l’insegnamento maggiore ci sarà quando, troppo tardi, ci si accorgerà che neanche così l’operazione starà in piedi e l’accumulo di debiti privati che si prospettano all’orizzonte dovranno pagarlo i cittadini attraverso qualche salvataggio bancario.

Anche a Venezia quando lo stadio avrebbe potuto essere realizzato con facilità nelle aree previste dal Piano Regolatore (a metà degli anni novanta si calcolava che uno stadio “spartano” costasse un milione e mezzo di lire a posto, vale a dire che con trenta miliardi di lire, quindici milioni di euro, più il costo delle infrastrutture, si sarebbe fatto lo stadio, mettendo insieme risorse pubbliche e private) è iniziato il tormentone che lo stadio avrebbe dovuto essere pagato dalle opere complementari.

I centri commerciali di Zamparini (giunta Cacciari), gli alberghi, il Casinò e le lottizzazioni SAVE (giunte Costa e Orsoni), i presidenti immobiliaristi (Marinese, Poletti, Korablin), così come i progetti megalomani, le conseguenti varianti al Piano Regolatore e gli accordi di programma per rendere fabbricabili aree agricole al di qua e al di là della bretella autostradale, sono tutti passaggi di questo modo fallimentare di procedere.

Il risultato a oggi è che sono passati venticinque anni da quando il primo significativo progetto è apparso e, non solo lo stadio non è stato ancora costruito, ma su parte delle aree previste e acquistate dal Casinò (dal Comune) sono stati posti dei vincoli ENAC, mentre quelle aree, dalla cui vendita si attende un ripianamento dei debiti della casa da gioco, valgono una cifra decisamente inferiore alle attese.

Oggi si ricomincia e la vicenda dello stadio sembra ricacciarsi nel vicolo cieco dell’intrico immobiliare e istituzionale che nel frattempo si è creato: le aree previste dal Piano sono di proprietà del Casinò; parte di quelle aree sono vincolate per la prevista seconda pista dell’aeroporto; l’Amministrazione vuole vendere le aree alla società di calcio a un valore incompatibile con la costruzione dello stadio; peraltro quelle aree oggi non valgono in alcun modo quanto richiesto e acquisteranno valore solo quando e se partirà una iniziativa come la costruzione dello stadio introno al quale potranno sorgere iniziative immobiliari di altro tipo.

Per affrontare la questione in modo soddisfacente per tutte le parti in causa e soprattutto per la città che da venticinque anni aspetta il nuovo stadio occorre:

  • liberarsi dei vincoli ENAC destinando a parcheggi o a verde le aree vincolate, destinazioni comunque utili al progetto complessivo;

  • acquisire a valori accettabili aree adiacenti a quelle di proprietà del Casinò di una dimensione tale da consentire la realizzazione dello Stadio: con queste due operazioni ci si libera di un attore (SAVE) assolutamente improprio e che da quindici anni condiziona tutta la vicenda;

  • fare un piano complessivo trasparente e condiviso dalla città relativo alle aree dello stadio e a quelle della casa da gioco in modo da consentire una reale valorizzazione della parte pubblica: in questo caso è pertinente la procedura dell’accordo di programma che tiene insieme gli interessi pubblici e quelli privati;

  • fare un progetto dello stadio e delle parti annesse compatibile con la natura delicata della gronda lagunare e con gli equilibri economici di tutta la città, abbandonando (se ancora ci sono) idee monumentalistiche poco consone alla cultura della città;

  • fare tutta l’operazione in un rapporto di PPP (Pubblic/Private/Partnership) in quanto oltre al soggetto privato (Venezia FC) vi sarebbe un soggetto pubblico (Casinò) che rende la procedura e i suoi esiti più rapidi e accettabili da parte dei diversi enti sovraordinati e da parte dell’opinione pubblica cittadina.

Difficile? Non tanto per chi sa come si fa.

Roberto D’Agostino

Architetto e urbanista, ha lavorato nel campo della redazione di piani territoriali e urbanistici, sia in Italia che in altri Paesi, in Europa, in Asia, in Africa e in America Latina. Esperto Unesco e della Comunità Europea, per oltre dieci anni è stato assessore alla pianificazione urbanistica del Comune di Venezia e sotto la sua guida sono stati redatti il Piano Regolatore e, successivamente, il Piano Strategico della città. Insegna in diverse Università italiane ed estere.
E Presidente della società pubblica Arsenale di Venezia S.p.A. e Presidente dell’associazione AUDIS (Associazione Aree Urbane Dismesse).